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上海迪士尼周边房价暴涨 部分楼盘将迈入8万时代

“迪士尼乐园开园后,整个相关区域投资价值提升,加上上海房价大涨的整体市场环境,住宅、酒店等物业利好非常明显。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者直言,在这种市场背景下,不排除开发商捂盘惜售的现象。

川沙房价或进入8万元时代

进入7月份,上海迪士尼乐园开园已经一个多月。烈日之下,30多摄氏度的高温,有的项目排队超过一个小时甚至几个小时的等待……

这些都挡不住暑期涌向上海迪士尼乐园的大小游客。仅是一期开园,对周边的住宅、酒店、餐饮等行业的经济拉动作用,已经开始突破当地人的想象。

“你要看房?现在太贵了。”在迪士尼乐园门口,《证券日报》记者打算奔赴3公里外的川沙板块,在出租车上,开车师傅忍不住开始向记者说道,“从迪士尼开始拆迁,川沙房价就开始涨,最近两年涨的最快,三五年前,房价也就1万元(每平方米),现在贵的都卖到5万多元了(每平方米),那你还不一定能买到呢”。

出了高速路,进入川沙板块后,记者发现,这确实是一个相对成熟的板块,公交、地铁、商街、医院、学校等配套设施都很齐全,核心位置还有数栋玻璃幕墙外立面的办公大厦。在出租车李师傅的口中,川沙板块是迪士尼乐园周边最近最成熟的区域,很多游客选择住在这里。在商街的一条主路上,路旗都是蓝色的“绿都绣云里”广告。街口处,巨幅广告牌上打出了迪士尼的概念,“迪斯尼时代1号资产 迪斯尼5KM 惟此可售综合体”。不过,虽已达午餐时间,核心区域的商业街餐厅人迹罕至,但这并不影响这一区域房地产市场的热度。

即使妙川路上还有杂草丛生的地块,但核心区外都是大片空地和工地,到处是建筑围挡,林立的高楼仍未有居民入住,但房价早已脱离上海外环外的预想范围。

“我们项目已经卖光了。”在阳光城愉景湾销售中心,记者径直进去,却并不见销售员,整个售楼中心空空如也,转了一圈,才有一位保安出来跟记者言明,房子已经售罄了。至于房价,别墅的成交均价直逼5万元/平方米,普通住宅也在3万元-4万元/平方米之间。

“在川沙板块,有个别项目已经封盘,不是你想买就能买到的。”当地一位项目操盘手向本报记者透露,迪士尼乐园开园后,有些开发商是想捂盘惜售的,坐等提价。

《证券日报》从克而瑞数据库获悉,阳光城愉景湾一期于2014年8月份首次开盘,当时的实际成交均价尚不足4万元/平方米,其开发商阳光城集团于2013年摘得土地。在最近的7月份,虽然上述销售员说已经售罄,但该项目还有成交,成交均价为接近4.8万元/平方米。

“部分房企项目显示售罄,是否真的售罄还是要打一个问号。近期部分上海房企预期后续房价会上涨,捂盘销售的可能性是存在的。”严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,当然,若非房企主动推销,有时候很难查证。

距阳光城愉景湾几百米之外的商业公寓项目绿地云悦坊正在排卡。“我们项目原打算每平方米涨价5000元,但为了回笼资金,集团最后决定没有提价这么多。”绿地云悦坊的销售人员如是告诉记者。

但从现有的成交数据来看,来自克而瑞数据库的数据显示,2011年迪士尼动工时,川沙板块新建住宅成交均价为1.8万元/平方米左右,2016年则上涨至接近3.1万元/平方米。以此来看,成交均价并未翻倍,可是在进驻当地的开发商来看,地价已经高不可攀。

另有川沙板块的楼盘销售人员向本报记者透露,迪士尼开园后,川沙板块因有轨道交通和郊野公园等区域优势利好,房价已经达到6万元/平方米左右,预计将来住宅用地出让后,其楼盘可能会卖到8万元-10万元/平方米之间。

对此,严跃进表示,迪士尼周边投资的潜力大,很多项目集中在川沙和周浦等区域,其受迪斯尼乐园项目的直接辐射效果虽不大,但受预期效应影响,周边投资活跃。实际上,川沙板块后续还会继续涨,尤其是综合考虑的川沙的区位优势、周边近期的土地出让以及市场预期等,都决定了此类区域的价格涨幅会继续强化,后市房价或将进入单价8万元时代。

新场现单价近4万元地王

相对而言,川沙板块在迪士尼3公里之外,受其利好影响相对比较明显。但《证券日报》实地走访的另一个区域新场板块,在迪士尼12公里之外,该区域却已经于今年6月29日拍出了楼面价约为3.8万元/平方米的地王地块。

6月29日,中粮地产以总价24.4亿元摘得上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块,楼板价35744元/平方米,溢价率235.62%,扣除不可售部分实际楼板价达到38266元/平方米。这意味着,这个位于上海郊环以外的住宅项目,未来保本售价可能超过6万元/平方米。

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