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“迪斯尼”下的川沙--几家欢乐几家愁

川沙,在过去十几年被人们所遗忘的县城,因为迪斯尼又被推向了风口浪尖,迪斯尼落户川沙的消息一宣布,几乎关心时事的中国人都知道浦东川沙镇,就跟几个月前莲花河畔倒楼事件发生时,几乎全世界都知道闵行梅陇镇一样。

几代川沙人因此狂喜,生性对自己家乡无比热爱的川沙人为此奔走相告。川沙人激动是有道理了,曾几何时,川沙县乃是浦江以东的重镇,在浦东新区成立之前是整个浦东的中心。1992年撤县建镇后,川沙的发展冻结了,1996年,由于迪斯尼项目的规划,川沙黄楼区域地块全部冻结。大凡去过川沙的人都知道,川沙路老街与十几年之前相比,变化不大,除了熙熙攘攘的人流还能看出昔日的繁华,留给川沙人更多的是遗憾与压抑。富庶的川沙人民做梦都想自己能够跟随上海大都市巨变的步伐,一些承受等待煎熬的川沙人纷纷移居到陆家嘴、花木。

迪斯尼!迪斯尼!

迪斯尼无疑成了川沙当前的吉祥物,成了川沙人的宠儿,成了川沙人迅速跟上时代步伐的一样法宝

然而迪斯尼的到来真的就能迅速改变川沙的面貌吗?个人认为未必,确切地说,“迪斯尼”下的川沙,同样是几家欢乐几家愁。

先来看看哪些人或群体收益:

1、毫无疑问,最大的赢家是政府。迪斯尼川沙项目仅一期投入就达到244亿元,项目的启动将给金融海啸后上海低迷的经济注入一针强心剂;迪斯尼建成后,每年政府财政收入将达几十亿,相当吓人(巴黎迪斯尼乐园的年税收收入达4.35亿美元,洛杉矶阿纳海姆70%~80%的税收都是迪斯尼给的);政府的土地增值将带来可观的收入。(上海象屿置业有限公司以11亿9000万元价格竞得A08-03地块,楼板价高达14000多元;川沙功能区原先计划08、09年推出的C02-10、C02-20地块、C03-20、C03-31地块 、C05-10,11,12,13地块 、C06-03地块 、C06-07地块也都延期拍出,其增值的部分可想而知)

2、有利于带动川沙的就业。初步估计,迪斯尼的入驻,将创造几万人的就业岗位,川沙人无疑是近水楼台先得月,可以说是继浦东机场对外开放后,川沙人迎来的第二个就业好机会。

3、迪斯尼将带动上下游产业如玩具、文化产业、建筑业等的快速发展,同时也将带动川沙旅游业的发展。根据最新消息,地铁二号线在迪斯尼将不设站,乘坐公共交通的游客可能先到达川沙新镇中心,再到迪斯尼,因此,川沙商人有了更多的挣钱机会。

4、部分川沙人可能因为拆迁而获得大量赔偿,当前持有川沙房产的川沙人也将为房价暴涨而大大受益。

在很多川沙人为迪斯尼到来欢欣鼓舞的时候,大家还不能被这些好处冲昏头,毕竟迪斯尼是全封闭运作,娱乐、消费、住宿都在园内,“乐园的灯都亮了,但周边还是一片黑”的隐忧随时可能发生。川沙整体民生的改善才是川沙人最需要关注的。在我看来,迪斯尼到来后,川沙人至少还有以下隐忧:

1、川沙新市镇建设有可能放缓。川沙的地价因为迪斯尼的概念被盲目炒高,土地的楼板价已高达1400元/平米,远高于现在川沙的平均房价10000元/平米左右,“大米的价钱高于米饭的价钱”,无疑将制约川沙地块的“招拍挂”速度,毕竟开发商追求的是利润,“雷锋型”开发商已经绝种了。

2、川沙高素质人才的导入速度放缓。前面提到,由于不少高素质的青壮年川沙人口向陆家嘴等区域转移,当前的常住人口的教育程度相对偏低,特别与常住人口相当的流动人口(20多万)的整体素质非常低。地铁二号线延伸段的开通,本有机会改善这种窘况,因为地铁房建设是导入高素质人才的最有力工具。但是,川沙房价疯涨之后,理性的购房者势必另择区域购置物业。

3、川沙商务办公成本的提升。由于历史的原因,川沙的加工企业相对发达,但缺乏传统的5A级甲级写字楼,商务办公一直是川沙的“短脚”。地价、楼价的飞涨,更令原本有意进驻的商贸企业望而却步。

4、川沙本土人购置房产的压力加大。假如你已持有多套川沙物业,你或许不必再为购置川沙房产而发愁;但是,仍有不少川沙人等待购物房产或者改善住房,“川沙意识”极强的川沙人,川沙无疑是他们购置物业的首选地。房价两三年间从4000元/平米疯涨到16000元/平米甚至20000元/平米,对无房者或者等待改善住房的人来讲,无疑是晴天霹雳。

5、川沙的商业发展及消费力都将受影响。在中国,住房无疑是老百姓最沉重的负担,房价的暴涨后,不少川沙人为购置新房或者改善住房在收入没有大的增长基础上要变得紧衣缩食,此外,因为有了房价增长的预期,老百姓消费将更加谨慎,原有偏低的商业结构若想提升难度很大。

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