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业内预测全年房地产规模降10% 偿债交付风险进一步加剧

业内预测全年房地产规模降10% 偿债交付风险进一步加剧


2月25日,在wind电话会议上,易居集团CEO丁祖昱表示,在新型冠状病毒疫情影响下,房地产行业虽然面临着较大压力,但房企发生流动性风险暂时可能性较小。

他给出的理由是,第一,疫情发生在春节前,还没来得及投出去拿地,所以大部分房企手中还保留现金;第二,工程款、工人工资等款项支出在春节前就完成,节后支出不大。第三,一般房企2月到期债务在节前已有安排,暂时债务偿还风险不大。

但2020年房企整体到期债务高于2019年。亿翰智库的报告指出,在不考虑经营需要大量资金的情况下,2020年房企融资规模增速需要达到26.4%才能覆盖到期债务。否则,房企用于运营的自有资金将被挤压出用来还债,从而进一步制约投资、开工、施工等动作。

保卫现金流

中指院对500名地产经理人和50名地产专家做了一项问卷调查,55%的地产经理人认为疫情对房地产市场影响将持续到第二季度,62%的专家认为2020年房地产规模下降幅度将超过10%。

上周(2月14日-2月20日)楼市成交也开始恢复,当周全国新房成交103.2万平方米,同比下降80.4%,环比上升150.1%;二手房成交同比下降79.2%,环比上升了75.5%。

从前两个月来看,2020年房企融资情况并不乐观。亿翰智库的报告显示,1月房企融资总额同比下降了52.5%,2月前20天,房企信用债融资规模同比下降了38.7%,信托融资同比下降35.4%。

虽然2019年和2020年1月海外融资规模较大,但海外融资主要用于以新换旧方面,房企偿债和经营所需仍旧依赖国内融资及销售回款。在销售回款下降的情况下,除了维持投资、开工和施工外,能否顺利偿债仍是业界普通担心的问题。

业内预测全年房地产规模降10% 偿债交付风险进一步加剧

偿债压力加大

在市场整体规模预期普遍下行的背景下,企到期债务还在逐年上升中。世联行报告显示,2020年房地产行业到期债务为0.82万亿元,比2019年增加1100万元。2021年房地产到期债务更是达到创纪录的1.16万亿元。

如果算上资金成本的话,2020年和2021年两年房地产行业需要偿还的债务高达2.5万亿元,其中民企需要偿还的债务为1.48亿元。另外, 目前房地产信托存量规模为2.8万亿元,其中2020年到期规模为6900亿元。

2019年中期报显示,TOP20房企中,有6家房企现金无法覆盖短期债务,发布2019年三季报的10家房企中,也有两家房企现金无法覆盖短期债务。融创、华夏幸福、中南建设等3家房企偿债压力较大,中海和龙湖压力较小。

交付风险

在全年销售下滑预期较为强烈的背景下,受疫情影响,房企普遍面临着销售和现金流的难题。如果有限的现金首先用来确保偿还债务和销售回款,那么房地产行业待交付风险将进一步加大。

国家统计局数据显示,2019年全国房屋施工面积为89.3821亿平方米,新开工面积为22.7154亿平方米,均处于历史最高位,竣工面积只有9.5942亿平方米,虽然高于2018年,但仍为2012年以来次低点。

这一形势也反映在房地产投资数据中,2019年房地产开发投资完成额13.2万亿元,同比增长9.9%,其中主要用于高周转的土地购置费和建筑工程费均大幅度增长,只有反映竣工的安装工程费同比下降了22.6%。

(综合自中新经纬、搜狐网)

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