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机构:若疫情5月底结束 今年房地产销售将暴跌29%

机构:若疫情5月底结束 今年房地产销售将暴跌29%

2020年开局,遭遇“黑天鹅”事件,新冠肺炎疫情的肆虐,让今年房地产市场走向成谜。

值此全国战“疫”关键时刻,第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、深圳投资部主管吴睿,就新冠疫情对房地产市场带来的影响,进行深入分析,对今年房地产销售情况作出预测,并为从业者给出应对策略。

据其判断,乐观情况下,全年房地产销售预计下滑比例约为12%;悲观情况下,若疫情结束于5月底,预计全年销售下滑将达到29%。

机构:若疫情5月底结束 今年房地产销售将暴跌29%

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、深圳投资部主管吴睿

怎么看新冠疫情与SARS疫情对市场影响的区别?

从疫情本身来看,新冠疫情致死率相对SARS小很多,但感染范围更广、人数更多。因此,如果从经济大环境来看,相比非典时期,本次疫情预计会造成更大影响。

主要原因是四个方面:

· 外部环境挑战重重:2001年年底,中国加入WTO。2002年至2003年期间, 全球经济正从互联网泡沫破灭后迅速复苏,由此带来中国出口增速高速增长。自2010年之后,我国经济增长持续向下,当前依然存在较大的下行压力。随着全球经济增速的放缓与中美贸易冲突的不确定性,中国出口增速已经显著下滑。

· “三驾马车”对经济增长贡献率不同:相比2003年,如今消费已经成为中国经济重要动力,短期看,本期疫情对消费的冲击非常大。

机构:若疫情5月底结束 今年房地产销售将暴跌29%

· 第三产业占比更高,疫情冲击加大:近年来随着经济结构转型,第三产业占我国GDP的比重不断上升,2003年第三产业占比仅为40%,2020年已上升至53%,疫情对第三产业的拖累或对经济带来更大冲击。

· 爆发时临近春季使冲击力度和广度加大:非典集中爆发在春节复工后,而本次疫情爆发于春节前,返乡高峰加大病毒传播范围,由此也扩大了经济受冲击的范围,并打击了春节期间的消费、旅游出行,而后的延迟开工也对生产与投资带来影响。

从行业市场层面来说:

与非典时期的中国市场相比,新冠疫情下的房地产行业面临的形势或更严峻

· 行业政策环境严格:近几年地产周期调控严格,在“房住不炒”的政策基调下,尽管2020年初因城施策强化对行业有结构性、区域性的微调,使得流动性有所缓解,但相较于2003年非典后中国明确房地产为国民支柱支柱产业,当前政策环境明显更为紧缩严格。

· 市场体量呈十倍级差距:相比2003年中国城镇化在持续加速,房地产潜在需求旺盛,当前的行业整体已由黄金时代进入白银时代,2003年全国商品房销售规模仅3.2亿平,2019年达17.2亿平; 2003年全国商品房销售额为7955.66亿元,2019年达15.97万亿元,是03年的20倍之多。行业规模逐渐见顶,压力也由此达历史高位。

机构:若疫情5月底结束 今年房地产销售将暴跌29%

如何判断新冠疫情对房地产行业销售的影响?

从我们拿到的销售数据来看,这次疫情已经对全国房地产销售造成影响,我们统计过过去几年春节前的销售数据,正常春节前一周因为假期影响销售量一般会减少30%左右,而今年春节前一周减少超过了60%,特别是在1月20号钟南山院士肯定新冠 肺炎人传人之后,销售出现了非常明显的下滑。

为了判断本次疫情的中长期影响,我们建了一个分析模型,结合业内40余资深人士的意见调查,对不同疫情基本结束时间的假设情况下(以湖北大多数城市解封为疫情基本结束的标志,假设时间分别至2月底、3月底、4月底、5月底四种情况)预测全年地产销售下滑比例:

· 乐观情况下,认为全年销售预计下滑比例约为12%,悲观情况下,若疫情结束于5月底,预计全年销售下滑将达到29%,但需注明的是,本次预测为考虑下半年可能出现的销售反弹,同时,若情况趋于悲观,预判下半年的销售反弹或井喷将比较难实现。在中性预测的情况中,若疫情基本结束于3月底,对比2019年全年销售额将约有2.89万亿的差额。

· 根据过往三年销售增长率变化趋势计算,在无疫情影响的情况下,2020年中国房地产销售增长率预计保持在4.5%左右,全年销售目标约16.69万亿。但因突发疫情,按照我们中性的预判,相比正常销售目标下滑达3.6万亿

· 从四个假设情况来看,不论是乐观还是悲观对上半年影响都较为明显,整个行业将面临严峻的挑战。

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