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重仓武汉,疫中房企卖股权自救

重仓武汉,疫中房企卖股权自救

中房报记者 唐珊珊 | 北京报道

在按下暂停键的第37天,武汉楼市风波乍起。

1月22日,南国置业股份有限公司(002305.SZ,以下简称“南国置业”)发布2019年业绩预告,净利润预计亏损超4亿元。2月21日,南国置业就亏损原因回复了深交所,尽管其将原因归结于商场改造带来的暂时亏损,但此次疫情无疑使其2020年业绩继续承压。

南国置业的麻烦并未就此结束,2月25日,有业主爆料称南国置业要求私人商铺免租,遭到业主集体维权。

南国置业相关负责人对媒体的公开回应是,在疫情影响下,公司商户主要为中小微企业,经营压力巨大,必须对其进行支持方能共克时艰,减免租金已是行业必须。公司也一定会在能力范围内,依法依规,与各方友好协商,共同面对各种挑战。

几乎在同时,一则拟为深圳洺悦实施企业增资出让49%股权的公告出现在其官网。

南国置业面临的麻烦是疫情下中小房企困境的一个缩影。此次疫情对于重仓武汉的房企冲击最大,其中不乏龙头房企的身影,尽管业内人士对武汉市场长期看好,但对武汉房企短期资金考验仍然艰巨。

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南国置业的麻烦

“我们2月23日收到的短信,要求我们私人业主3个月免租,6个月租金减半。但其实在疫情暴发前1月的租金我就没有收到了。”业主小玩(化名)告诉中国房地产报(微信ID:china-crb)记者。

根据业主提供的短信截图显示,南国置业自2月23日起陆续向商铺私人业主群发短信:参照湖北省政府办公厅2月8日下发通知规定,提出2020年2月1日起三个月内免除我司按原合同应支付的租金收益,此后六个月减半支付租金收益。

除武汉地区外,襄阳南国置业国泛悦业业主也收到了短信,据该业主反映,他已两个月没有收到租金。让他颇为不解的是,南国置业在通知业主减免租金的同时,并未给旗下项目商户予以减免租金。

针对目前对于南国置业仅减免业主租金权益,不减商铺租金的个别质疑,南国置业相关负责人向记者表明公司已经形成了比较成熟的商户租金减免方案,业主租金减免目前还只是征求意见和协商阶段。

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疫情冲击

武汉本土房企首当其冲

南国置业创立于1998年,于2009年在深交所上市。是一家以商业地产为引导的综合性物业开发企业,旗下有 “南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、“泛悦·城市奥特莱斯”五条产品线。2014年,中国电建地产集团有限公司成为南国置业控股股东。2017年收购中文发集团文化有限公司。从其项目布局来看,南国置业主要以武汉为核心,在荆州、襄阳、成都等地也有布局。

此次出现问题的是南国置业旗下“售后返租”模式的商铺产品,这种运营模式需要商业项目本身有着极强的商业运营能力,才能给业主带来稳定回报。

但从南国置业发布的2019年业绩预告来看,并不乐观。在其回复函中可见:其旗下三个重点商业项目均处于亏损状态,此外,还建房项目武汉洺悦府也亏损约2亿元。对于亏损原因,南国置业方面认为主要是商业改造和电商冲击等因素。

对此,武汉市商务协会相关负责人在接受中国房地产报记者采访时表示:“电商对实体经济的冲击一直存在,这次叠加疫情,对武汉的商业影响很大,尤其是南国置业这种武汉本土企业,项目大部分集中在湖北地区,所以受到的冲击要更大一些。”

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“重仓武汉”

房企短期资金面临考验

疫情之下,受到冲击的并非只有南国置业这样的本土房企,根据公开资料显示,早在2009年以前,万科、保利发展、金地集团、华润置地、中国恒大、碧桂园等一线房企便相继入驻武汉。近两年,随着一线城市拿地难度增加,武汉作为重点二线城市成为房企竞相布局之地。

2019年,武汉相继放宽学历落户和投靠落户政策,取消年度积分落户数量限制,取消二套房面积认定标准。特别是武汉推行“用地预申请”模式,将定向拿地公开化操作,此举将房企拿地热情推向高潮。

根据中国指数研究院统计,2019年武汉土地出让金额1766亿元(涵盖居住商办等),位居全国城市第五。截至2019年底,武汉出让金连续4年超千亿,稳居全国前五名。同时,武汉以4387万平方米建面成为全国重点城市第五位。2019年武汉居住类楼面地价涨至5845元/平方米,同比上涨24%,全市宅地成交溢价率也由2018年3.74%提高至11.7%。

据记者统计,2019年,先后有60家中国百强房企,15家2000亿元级规模房企入鄂拿地。从拿地规模来看,融创中国、华生地产、华夏幸福、华润置地、华侨城、大悦城、金辉集团、新城发展控股、龙湖集团、当代置业位居前十,其中融创在武汉布局的项目高达20个,去年4月其斥巨资拿下武汉5宗地块,12月,再次斥资45.6亿元拿下6宗地块。

从项目数量来看,以2019年中报为基础,目前在武汉有项目的房企中,绿地控股在武汉项目数量最多,共计已开展22个项目;保利发展有20个项目,包括17处住宅项目和3处综合项目。

从武汉土储占总土储的比例来看,本地房企奥山控股占比最高,超60%的土储集中在武汉市,外来房企中,景瑞集团、远洋集团,越秀地产、南山控股、花样年控股分别以32.27%,26.44%,18.92%,17.79%、11.37%位居前十。

“虽然短期销售压力大,但武汉市场长期看好,我们现在也在加大线上促销的力度。”保利武汉项目销售经理告诉记者。

“相比其他城市,武汉受到的影响更大一些。城市还没有解禁,项目沉淀在手中短期内难以回笼现金,对房企的短期资金链是很大的考验,尤其是过去几年拿地价高,储备规模大的房企。”武汉本土房企投资部经理肖敏(化名)在接受记者采访时表示。

中指控股CEO、中国指数研究院常务副院长黄瑜认为,短期看,武汉市场存在一定下调的压力,整体调整时间会比其他一二线城市略长一些,但武汉城市需求旺盛,未来长期看好。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为:疫情对于重仓武汉房企的业绩冲击会较大。短期来看,一季度、二季度受到冲击都较大,预计三季度会恢复正常;从全年销售情况来看,今年武汉销售将会受疫情影响减少20%左右。疫情影响,今年武汉外来就业人员将会骤减,今年的置业情绪较为低迷。

从土地市场来看,土地出让价格方面,预计疫情结束后出让价格会有所让步,但不会有大幅度降价;出让条件会较为宽松,也会采取土地出让金延期支付等措施;后期可能会推出较多优质地块帮助武汉土地市场回温。

对于武汉企业应该怎样降低风险,国仕英认为:首先关注现金流,降低运营成本,加强融资,保持现金流的畅通。

其次要做好企业规划,开拓线上售房模式;或使用私域流量进行蓄客,为疫情后的销售做好铺垫。最后房企要改变投资方向,去疫情较轻的区域进行投资。

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