平昌房地产信息网平昌房地产信息网

平昌房地产信息网
平昌房产网是平昌专业的房地产门户网掌讲;为您提供全面的平昌房地产、平昌房地产、平昌楼市、平昌房价、平昌楼盘、平昌二手房、平昌租房....等实时信息。原创资讯报道的房地产信息网站,平昌房产信息网致力于打造成为平昌有影响力的房产信息网。

快评 | 武汉首轮集中供地区域分化显著,主城区竞争激烈压缩盈利空间

■区域市场热度明显分化,多片区单价地王刷新;

■22宗宅地平均地房比0.58,主城区竞争激烈压缩盈利空间;

■东湖高新(600133,股吧)区供应放量,部分区域需注意库存风险;

■武汉“老玩家”优势显著,大家、绿都首进武汉。

◎  作者 / 谢杨春 吴嘉茗

首轮49宗涉宅地块成交778亿

平均溢价率9.3%

武汉作为22城中最后一个进行首轮集中供地的城市,本次共推出56宗地块,其中涉宅地块49宗,共计建面960.5万平方米,占2021年全年成交涉宅用地建面的33%。成交总价达778亿元,在第一批集中供地城市中位列前五,仅次于杭州、北京、南京和广州。

由于多数地块底价成交,平均成交溢价率仅9.3%,在武汉土拍不限地价的情况下,溢价率表现仍然较为稳定;平均楼板价约为8099元/平方米,主要是部分非核心区域地块楼板价较低导致的。

总体来看本次土拍有以下四个特征:

01

特征一:单价地王与底价成交并存

区域土拍热度分化明显

本次武汉土拍冷热不均,区域分化明显。49宗涉宅用地中有29宗地为底价成交,主要集中于商住、综合类地块,这与部分地块设置产业引入、商业自持等门槛不无关系。

纯住宅地块竞争则相对激烈,平均溢价率19%,高溢价成交(溢价率高于20%)地块主要集中于东湖高新区以及东西湖区。一方面是由于两区域规划起点高、城市功能和基础配套设施完善,受到市场较高关注。另一方面,东湖高新区住房市场呈现供需两旺的态势,区域前景被普遍看好。

值得注意的是,本次土拍多片区产生了新的单价地王:溢价率最高地块来自东湖高新区未来城板块的P(2021)035号地块,由武汉葛化科创以110%的溢价率竞得,楼板价10136元/㎡,成为左岭新地王;而武汉恺兴置业竞得的东西湖区金银湖板块的P(2021)059号宅地也刷新了融创观澜府地块保持近5年的楼面价记录。

多数地块底价成交、部分板块土拍单价却被不断刷新,武汉土拍整体冷热不均。房企有积极补仓的需求,但仅看好部分区域市场,导致少数地块竞争激烈,未来仍需注意地价过高的风险。

快评 | 武汉首轮集中供地区域分化显著,主城区竞争激烈压缩盈利空间

02

22宗宅地平均地房比0.58

主城区竞争激烈压缩盈利空间

尽管武汉并未设置一次性报价以及竞配建等措施,导致优质地块竞争激烈,但从地房比来看,房企仍有一定的盈利空间。

考虑到商住、综合用地多数均设置了出让门槛,因此从成交的22宗住宅用地来看,其名义楼板价与周边新房价格的比值平均为0.58,有近四成地块地房比低于0.5,安全性较高。

从区域分布来看,主城区与郊区差异显著。主城区部分地块由于位置好、规划起点高,竞争激烈之下导致地房比攀升,东湖新区、硚口等地房比高于0.7,盈利空间被进一步压缩。远郊的蔡甸、黄陂、江夏等区域盈利空间较大,地房比处在0.5之下。

22宗宅地中,市场火热的东湖高新与东西湖分别占到4宗,且地房比均达到0.7。相较之下,东湖高新区市场需求旺盛、存量低,区域发展前景看高一线,相对较高的地房比并不会对未来销售产生过大的影响。而东西湖五大板块中,吴家山板块近年土地供应充足且新房较多,整体库存较大,板块内两宗宅地地房比分别达到0.6、0.7,需警惕后续需求不足导致的盈利风险。

快评 | 武汉首轮集中供地区域分化显著,主城区竞争激烈压缩盈利空间

03

特征三:东湖高新区供应放量

部分区域需注意库存风险

土地集中出让一大优势在于有助于政府更清晰地规划各区土地供应,从本次土拍来看,东湖高新区、蔡甸区、经济开发区和洪山区的涉宅用地供应量最大。

结合各区的商品住宅库存去化周期来看,截止至5月末,东湖高新区、洪山区、江汉区和江岸区的去化周期不足5个月,而库存较少的区域中又以东湖高新区、洪山区和江汉区土地供应量较大,考虑到未来新项目上市节点相对一致,因此未来这些区域销售压力较小。

反之,蔡甸区和经济开发区在去化周期已经很长的基础上,又有大量土地供应,房企拿地面临较高的去化压力,需要警惕库存风险。

快评 | 武汉首轮集中供地区域分化显著,主城区竞争激烈压缩盈利空间

04

万科、武汉城投等“老玩家”继续巩固市场份额

大家、绿都首进武汉

上一篇:以党史学习教育成效快速推进市区房地产业高质量发展
下一篇:我市进一步加强房地产市场调控